Il y a différentes catégories de zonage et différents types d’immeubles qui peuvent accueillir une programmation communautaire. En sommes, les organismes peuvent être locataires ou propriétaires, mais, dans les faits, les contextes d’occupation sont plus nombreux. Voici les principaux modèles d’occupation communautaire.
Immeuble commercial
À ce jour, il n’existe aucun incitatif pour favoriser l’occupation de locaux commerciaux par les organismes. Ces espaces sont généralement les plus disponibles sur le marché locatif, en raison de leur nombre important mais ils sont généralement les plus chers au pied carré, surtout dans les quartiers centraux. Il reste que ce type de local est généralement bien situé et que leur aménagement peut être adapté pour les personnes à mobilité réduite (rez-de-chaussée, rampe d’accès, etc.).Immeuble institutionnel public
Un ou plusieurs organismes peuvent occuper un espace loué à une commission scolaire, à un office d’habitation, à une municipalité ou à un ministère. Ce type d’entente d’occupation peut être avantageux financièrement pour les organismes. Tout compte fait, ces ententes d’occupation se font de gré à gré selon la disponibilité des locaux et selon la vision des décideurs et des gestionnaires à reconnaitre la contribution des organismes qui en font la demande. Il arrive que leur vision change, comme plusieurs organismes montréalais l’ont vécu en 2015 lors de la reprise de bâtiments scolaires par une commission scolaire.Immeuble public géré par un OBNL
C’est une forme de centres communautaires dont les bâtiments sont publics et la gestion est assumée par un OBNL tiers. Il peut y avoir plusieurs organismes logés et il y a généralement certains espaces dont les usages sont partagés (accueil, salle de réunion, cuisine, etc.). Ces équipements ne sont pas développés dans tous les quartiers montréalais et leur accessibilité est souvent contingentée puisqu’il n’y en a pas suffisamment.Bâtiment religieux
Plusieurs bâtiments religieux rendent des locaux disponibles aux organismes communautaires. Malgré des conditions d’occupation variables selon le territoire et selon la confession à qui ils appartiennent, on perçoit une certaine précarité pour la durée de l’occupation puisque les décisions relatives à la gestion du patrimoine relèvent d’intérêts privés (paroisse, fabrique, diocèse, etc.). Aussi, il arrive que ces bâtiments vieillissants proposent des locaux nécessitant des travaux (ce qui peut d’ailleurs être le cas avec différents types de bâtiments). En plus du coût du loyer, les locataires de ce type d’espace doivent assumer des taxes foncières, et ce, même si le locateur est un OBNL et que le locataire l’est aussi.Formule coopérative ou collective
Ce type d’occupation est souvent née d’un rassemblement de plusieurs organismes avec des besoins en locaux et qui ont pu dénicher un terrain ou un bâtiment pouvant être adapté pour accueillir différents organismes. La gestion immobilière se fait par un OBNL, et la cohabitation est généralement structurée par un projet ou par une vision commune. Le partage de ce type de bâtiment vient généralement avec une implication importante des occupants pour maintenir toutes les tâches de gestion et d’entretien de l’immeuble. Cette catégorie comprend différents exemples récents et moins récents qui présentent des conditions d’occupation très variables. Aussi, il arrive que ce genre de projet inclue d’autres activités à but non lucratif, comme du logement social.Occupation privée
Certains organismes ont acheté un bâtiment ou un local qu’ils partagent, ou non, avec d’autres organismes. On remarque que ce sont généralement des organismes plus vieux et qui ont pu se saisir d’une occasion d’acquisition immobilière quand le marché immobilier montréalais était plus accessible.Le comité régional a défini plusieurs critères qui caractérisent un local communautaire adéquat, c’est-à-dire abordable et accessible.

Accessible
- Le local est au cœur de la zone d’intervention naturelle de l’organisme.
- Il est situé de façon à être bien desservi par le transport en commun.
- Il est facile d’accès en transport adapté (ex. : présence d’un débarcadère à proximité de l’entrée).
- Il est aménagé pour que les personnes avec des limitations fonctionnelles puissent le fréquenter et y circuler facilement.
Abordable
- L’organisme est en mesure de payer le loyer ou l’hypothèque sans compromettre la réalisation de sa mission et de ses activités.
- L’augmentation du loyer ou de l’hypothèque est prévisible et tient compte de la capacité de payer de l’organisme.
- L’organisme ne paie pas de taxes foncières, ou un programme compensatoire permet de le dédommager pour le montant défrayé.
Sécuritaire
- Le lieu est sécuritaire à toute heure.
- Les travaux de rénovation et la réfection de l’immeuble sont assumés par le propriétaire dans des délais raisonnables.
Conditions d’occupation réalistes et non abusives
- Le bail est d’une durée minimale de 5 ans, et il est renouvelable.
- Les conditions de résiliation du bail sont raisonnables (par exemple, un avis est envoyé au moins 1 an à l’avance).
Adaptable
- Les locaux sont suffisamment grands pour y mener les activités de l’organisme (ex. : salles pour activités de groupes, aire de confidentialité pour interventions) et ils offrent une certaine polyvalence (ex. : développement de nouveaux programmes, embauche).
Emphytéose
Le Code civil du Québec définit l’emphytéose comme étant « le droit qui permet à une personne, pendant un certain temps, d’utiliser pleinement un immeuble appartenant à autrui et d’en tirer tous les avantages, à la condition de ne pas en compromettre l’existence et à charge d’y faire des constructions, ouvrages ou plantations qui augmentent sa valeur d’une façon durable » (Art. 1195. Code civil du Québec). Le contrat emphytéotique permet, par exemple, de conserver la propriété d’un site tout en fixant les usages qui se déploieront sur le site. Ce moyen juridique permet par exemple à une municipalité ou à une communauté de céder un terrain sous-utilisé ou un site religieux excédentaire à un utilisateur qui aura l’obligation d’y effectuer certaines améliorations et de le remettre, au bout d’un certain temps, avec les améliorations ainsi effectuées. Les emphytéoses sont prévues pour une période qui varie entre 10 et 100 ans.Fiducie d’utilité sociale
La fiducie d’utilité sociale, qu’on appelle fiducie communautaire dans le langage courant, fait son apparition dans le Code civil du Québec en 1994. Méconnu et peu utilisé, ce véhicule juridique offre un potentiel extraordinaire pour la préservation du patrimoine, qu’il soit naturel, matériel ou immatériel. Cet outil permet de fixer des vocations sociales pour des sites, tout en assurant mode collectif de propriété et de gouvernance. Notre rapport actuel à la propriété est construit sur le principe de possession, et la fiducie d’utilité sociale est une exception au Code civil du Québec puisque le patrimoine (matériel, comme une forêt ou un bâtiment, ou immatériel, comme des connaissances) est affecté à une vocation plutôt qu’au bénéfice direct d’une personne. Cette affectation peut être circonscrite dans le temps ou perpétuelle. Les trois composantes d’une fiducie à utilité sociale sont les suivantes :- Le constituant (celui qui cède ou vend son bien pour constituer la fiducie)
- Les fiduciaires (ceux qui administrent le bien selon les règles établies dans l’acte de constitution)
- Les bénéficiaires (la société ou un groupe large tel que les enfants, les personnes itinérantes, etc.).
- TIESS (Territoires innovants en Économie sociale et solidaire), les différents aspects juridiques et politiques des fiducies d’utilité sociale.
- Le Manuel d’antispéculation immobilière. Une introduction aux fiducies foncières communautaires (Écosociété, 2014) documente l’historique de l’évolution de ce modèle et peut servir de guide à son implantation.