Ce guide pratique, à l’intention des organismes communautaires qui portent des initiatives immobilières, contient 14 fiches pour accompagner toute trajectoire de développement de projets immobiliers pour héberger un ou plusieurs organismes communautaires à Montréal.
Apprenez à connaître les ressources à mobiliser et les questions à se poser durant les principales étapes de réalisation.
Ce guide ne vise pas à se substituer à des expertises techniques, financières ou organisationnelles. Le recours à des ressources externes est essentielles pour franchir de manière avisée certaines phases de développement et pour soulager la charge inhérente à un tel projet. Certaines fiches abordent d’ailleurs les formes d’accompagnement disponibles et les manières de vous y associer.
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Plan du guide
Module A - Mobilisation, identification des besoins et évaluation sommaire des capacités financières
- A1 - Comment propulser votre réflexion pour des locaux communautaires adéquats ?
- A2 - Comment évaluer sommairement si vous avez les moyens d’acquérir un site ?
- A3 - Comment stimuler l’intérêt autour de votre solution immobilière ?
- A4 - Comment susciter une opportunité immobilière ?
- A5 - Comment créer les conditions favorables pour des locaux à la disposition des communautés ?
- A6 - Comment se préparer à porter un projet immobilier ?
Module B - Définition des modèles de propriété, juridiques et d'affaires
- B1 - Comment concevoir la gestion d’un projet porté par un seul propriétaire à but non lucratif ?
- B2 - Comment élaborer la gouvernance d’un projet collectif ?
- B3 - Comment préparer le budget de réalisation ?
- B4 - Comment financer le projet ?
- B5 - Comment confirmer que vous avez les moyens d’acquérir ce site ?
Module C - Réalisation de la transaction immobilière et gestion des travaux
- C1 - Quels sont les éléments incontournables pour le transfert de propriété ?
- C2 - Comment choisir une entreprise de construction générale ?
- C3 - Comment éviter les dépassements de coûts et les délais ?
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Objectifs spécifiques
- Les principaux porteurs qui partagent une vision commune du projet immobilier à réaliser seront mobilisés.
- La capacité financière des principaux porteurs et des futurs occupants sera évaluée.
- Les options immobilières seront repérées, puis priorisées selon les besoins et les capacités financières des groupes porteurs.
- Les coûts sommaires du projet d’acquisition seront estimés.
Plan détaillé
A1 - Comment propulser votre réflexion pour des locaux communautaires adéquats ?
- Mobiliser les parties prenantes autour de besoins communs ou complémentaires
- Se projeter dans l’idéation des solutions à envisager à partir de vos besoins
- Prévoir un exercice de définition de la vision et de la mission du projet
A2 – Comment évaluer sommairement si vous avez les moyens d’acquérir un site ?
- Estimer le budget de réalisation
- Établir la structure du montage financier par catégories de financement
- Comparer les options immobilières
A3 - Comment stimuler l’intérêt autour de votre solution immobilière ?
- Solliciter les appuis politiques
- Définir une stratégie de communication
- Valider l’ancrage dans le milieu
- Intégrer les citoyennes et citoyens à la démarche
- Recenser les ressources d’accompagnement
A4 - Comment susciter une opportunité immobilière ?
- Négocier de gré à gré avec un propriétaire public
- Négocier de gré à gré avec un propriétaire privé
- Identifier les possibilités de mixité d’usages complémentaires
- Proposer un contrat emphytéotique
- Proposer la création d’une fiducie d’utilité sociale
A5 - Comment créer les conditions favorables pour des locaux à la disposition des communautés ?
- Recenser les sites publics et négocier le transfert de certains lots dans une réserve foncière
- Négocier la densification d’un site public
- Présenter un projet dans le cadre de consultations publiques
A6 - Comment se préparer à porter un projet immobilier ?
- Prévoir du temps
- S’assurer que la finalité justifie les moyens
- Gérer un certain niveau de risque financier
- Connaître l’écosystème des ressources d’accompagnement
- Repérer les ressources de financement pour appuyer votre prédémarrage
Module A en un clin d’œil
Au départ, tout commence par l’émergence du besoin. C’est le moment où une ampoule s’allume autour de la possibilité ou de la nécessité de modifier la situation d’hébergement d’un ou de plusieurs organismes. L’émergence du besoin peut être motivée par le prix, le confort, la taille ou la localisation du local occupé qui ne convient plus à l’organisme, ou bien en raison d’une reprise du local par un propriétaire qui mènera à une éviction. Il n’est pas rare de voir certains milieux soupeser différentes solutions simultanément pour trouver un hébergement adéquat. Au début de la réflexion, il est suggéré d’étudier différentes possibilités pour votre relocalisation, dont les différentes options locatives, le partage d’espaces avec d’autres organismes, la réorganisation des activités communautaires ou des horaires, etc. Cela demande une évaluation de vos besoins et de vos capacités afin d’appréhender les possibilités et de cheminer vers les plus réalistes pour votre organisme.
D’autres fois, une opportunité immobilière spécifique peut déclencher une mobilisation. On cherchera alors à convertir l’espace afin d’y héberger des organismes et souvent d’y développer un carrefour d’activités diversifiées et complémentaires.
À mesure que la réflexion cheminera, du temps et de l’argent devront être investis afin de concrétiser la proposition. Cette première phase en est une où vous identifiez les critères à satisfaire pour réaliser un projet immobilier. En effectuant ce tour de piste, vous déterminez, pour une première fois, si l’option d’acquisition immobilière est possible financièrement. Cette évaluation financière préliminaire constitue un jalon décisif qui orientera l’ensemble de votre démarche. En effet, il ne faut pas sous-estimer l’importance d’effectuer un examen quant à votre capacité financière puisque cela façonnera la solution à préconiser.
Bien que préliminaire, cette période est cruciale puisqu’elle définit les parties prenantes et les différents appuis en faveur du projet immobilier. Le scénario d’occupation tel que conçu jusqu’ici devra être promu auprès de représentantes et de représentants politiques, de partenaires financiers, d’instances de concertation et de collaboration et auprès de la population et des futurs utilisatrices et utilisateurs du projet immobilier.
Les fiches proposées dans ce module ne sont pas forcément classées dans un ordre chronologique. Puisque chaque projet est différent, il est difficile de suggérer une seule manière de porter votre démarche. Les thèmes abordés sont présentés afin de vous assurer que vous effectuez les allers-retours nécessaires entre l’évaluation de vos besoins, l’évaluation de vos capacités et la définition du projet convoité. Ces étapes évoluent selon le principe des vases communicants.
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Guide pratique à l'intention d'organismes communautaires qui portent des initiatives immobilières - Module B
Objectifs spécifiques
- La structure juridique du projet est confirmée, et les modalités pour la gestion du bien immobilier sont précisées.
- Les services de professionnels en architecture et en ingénierie sont retenus.
- Un site est ciblé, et les coûts réels d’acquisition et d’opération sont évalués grâce à des plans techniques et à des devis.
- La stratégie pour financer le projet est lancée et des engagements financiers sont conclus.
Plan détaillé
B1 - Comment concevoir la gestion d’un projet porté par un seul propriétaire à but non lucratif ?
- Envisager le cas d’un organisme propriétaire occupant, sans espace excédentaire
- Explorer la possibilité pour un OBNL propriétaire de louer des espaces à des tiers
- Connaître le modèle de la société immobilière
B2 - Comment élaborer la gouvernance d’un projet collectif ?
- Créer un OBNL immobilier gouverné par les organismes occupants
- Créer une coopérative
- Créer un syndicat de copropriétaires
- Envisager un modèle de gestion hybride
B3 - Comment préparer le budget de réalisation ?
- Réserver le site convoité
- Avoir recours à des professionnels
- Prévoir les postes de dépenses pour le budget de réalisation
B4 - Comment financer le projet ?
- Mobiliser votre équité
- Rechercher des subventions
- Avoir recours à des prêts
- Compléter un montage financier
B5 - Comment confirmer que vous avez les moyens d’acquérir ce site ?
- Préparer le budget d’exploitation
- Valider votre capacité financière
Module B en un clin d’œil
À cette étape-ci de votre démarche, vous êtes mobilisés autour d’une vision pour le projet, vous avez identifié le ou les groupes porteurs, et vous avez une idée du modèle d’affaires qui rendra votre projet viable. En effet, vous avez réalisé un premier exercice qui a permis d’estimer les coûts sommaires et d’aborder la capacité financière des groupes impliqués. La prochaine phase servira à approfondir ces informations à partir d’hypothèses de calcul plus solides et grâce aux données validées par des professionnels expérimentés. Vous aurez identifié des sources de financement à solliciter et les objectifs d’autofinancement à atteindre pour la mise de fonds. À la fin de cet intervalle, le projet théorique pourra être mis en œuvre.
Quand on regarde de plus près la typologie des modèles de gestion et de propriété, il y a d’innombrables options. Votre réflexion progressera au fur et à mesure que la définition de votre projet avancera. Si on recommande d’y penser dès le début de la démarche, il faut accepter que ce thème puisse évoluer constamment, parfois même quand le projet est en opération.
À part le syndicat de copropriétaires, qui est une forme juridique spécifique propre à une entité immobilière, les autres modèles présentés sont des statuts qui peuvent être adoptés pour différentes initiatives à but non lucratif, pas nécessairement immobilières. Un « organisme immobilier » ou une « coopérative propriétaire » ne sont pas des formes juridiques différentes d’un organisme ou d’une coopérative. Ce sont bel et bien à partir de cadres légaux conventionnels que les fiches B1 et B2 puisent leurs démonstrations. Toutefois, on reconnaît que, pour les besoins de l’exercice, un organisme ou une coopérative qui acquiert un immeuble et pour lequel des revenus, des dépenses, des activités et des responsabilités découlent, cette entité est devant des pratiques et des défis qui méritent d’être partagés.
Sur le plan de la validation financière, vous êtes à la veille de confirmer votre capacité à mener le projet immobilier grâce à une analyse des coûts de réalisation et des coûts d’opération. Pour y arriver, le site convoité doit être connu, les études environnementales doivent être faites, les travaux doivent être chiffrés et des bailleurs de fonds doivent être convaincus de l’importance de votre projet. Il est primordial de concevoir un montage financier qui permet de réduire au maximum l’endettement contracté. La recherche de cet équilibre sera au cœur des conditions de réalisation de la démarche. Les fiches B3, B4 et B5 abordent les principaux postes de dépenses et les principales stratégies pour financer la mise en œuvre et l’exploitation du projet.
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Objectifs spécifiques
- Les inspections et les négociations ont mené à une entente favorable pour l’acquisition du bien immobilier.
- Les autorisations et les demandes de permis sont accordées par l’arrondissement.
- L’entreprise de construction générale a été sélectionnée, et les travaux se déroulent selon les budgets et les délais prévus.
- Le site est désormais animé grâce à la programmation prévue.
Plan détaillé
C1 - Quels sont les éléments incontournables pour le transfert de propriété ?
- Déposer une promesse d’achat
- Faire inspecter l’immeuble
- Obtenir des permis et demander une dérogation à l’arrondissement
C2 - Comment choisir une entreprise de construction générale ?
- Comprendre les responsabilités et les limites d’une entreprise de construction générale
- Connaître les façons de mandater une entreprise de construction générale
C3 - Comment éviter les dépassements de coûts et les délais ?
- Suivre le budget
- Mettre les professionnels à contribution durant le chantier
- Communiquer avec les fournisseurs
Module C en un clin d’œil
Vous reconnaissez désormais les qualités de persévérance requises pour mener un tel projet. Ce n’est pas un sprint, mais plutôt un marathon qui peut s’étirer sur plusieurs années. Vous arrivez ici avec des plans et des budgets confirmés que vous souhaitez mettre en œuvre. Durant la période des travaux, c’est généralement une entreprise de construction générale qui effectuera les travaux. Malgré tout, les chargés de projet vont continuer de développer une compréhension fine des éléments du projet.
Ce module présente des obligations et des étapes à prendre en charge bien avant la phase de mise en œuvre. En fait, c’est plus tôt durant votre développement de projet que vous les aurez décortiquées, mais c’est à cette phase-ci qu’elles se confirmeront de manière à planifier le début des pelletées de terre ou des autres travaux prévus.
Le chemin parcouru est considérable et sachez que la phase de mise en œuvre ajoutera un élément d’urgence à la prise de décisions puisque chaque journée qui passe et chaque priorité retenue ou écartée auront un impact budgétaire qu’il faudra assumer. Votre gestion budgétaire sera mise à l’épreuve. Voici quelques étapes pour éviter les pires scénarios.