Présentation du Module B

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Guide pratique à l’intention d’organismes communautaires qui portent des initiatives immobilières – Module B

Objectifs spécifiques

• La structure juridique du projet est confirmée, et les modalités pour la gestion du bien immobilier sont précisées.
• Les services de professionnels en architecture et en ingénierie sont retenus.
• Un site est ciblé, et les coûts réels d’acquisition et d’opération sont évalués grâce à des plans techniques et à des devis.
• La stratégie pour financer le projet est lancée et des engagements financiers sont conclus.

Plan détaillé

B1 – Comment concevoir la gestion d’un projet porté par un seul propriétaire à but non lucratif ?

• Envisager le cas d’un organisme propriétaire occupant, sans espace excédentaire
• Explorer la possibilité pour un OBNL propriétaire de louer des espaces à des tiers
• Connaître le modèle de la société immobilière

B2 – Comment élaborer la gouvernance d’un projet collectif ?

• Créer un OBNL immobilier gouverné par les organismes occupants
• Créer une coopérative
• Créer un syndicat de copropriétaires
• Envisager un modèle de gestion hybride

B3 – Comment préparer le budget de réalisation ?

• Réserver le site convoité
• Avoir recours à des professionnels
• Prévoir les postes de dépenses pour le budget de réalisation

B4 – Comment financer le projet ?

• Mobiliser votre équité
• Rechercher des subventions
• Avoir recours à des prêts
• Compléter un montage financier

B5 – Comment confirmer que vous avez les moyens d’acquérir ce site ?

• Préparer le budget d’exploitation
• Valider votre capacité financière

Module B en un clin d’œil

À cette étape-ci de votre démarche, vous êtes mobilisés autour d’une vision pour le projet, vous avez identifié le ou les groupes porteurs, et vous avez une idée du modèle d’affaires qui rendra votre projet viable. En effet, vous avez réalisé un premier exercice qui a permis d’estimer les coûts sommaires et d’aborder la capacité financière des groupes impliqués. La prochaine phase servira à approfondir ces informations à partir d’hypothèses de calcul plus solides et grâce aux données validées par des professionnels expérimentés. Vous aurez identifié des sources de financement à solliciter et les objectifs d’autofinancement à atteindre pour la mise de fonds. À la fin de cet intervalle, le projet théorique pourra être mis en œuvre. 

Quand on regarde de plus près la typologie des modèles de gestion et de propriété, il y a d’innombrables options. Votre réflexion progressera au fur et à mesure que la définition de votre projet avancera. Si on recommande d’y penser dès le début de la démarche, il faut accepter que ce thème puisse évoluer constamment, parfois même quand le projet est en opération. 

À part le syndicat de copropriétaires, qui est une forme juridique spécifique propre à une entité immobilière, les autres modèles présentés sont des statuts qui peuvent être adoptés pour différentes initiatives à but non lucratif, pas nécessairement immobilières. Un « organisme immobilier » ou une « coopérative propriétaire » ne sont pas des formes juridiques différentes d’un organisme ou d’une coopérative. Ce sont bel et bien à partir de cadres légaux conventionnels que les fiches B1 et B2 puisent leurs démonstrations. Toutefois, on reconnaît que, pour les besoins de l’exercice, un organisme ou une coopérative qui acquiert un immeuble et pour lequel des revenus, des dépenses, des activités et des responsabilités découlent, cette entité est devant des pratiques et des défis qui méritent d’être partagés. 

Sur le plan de la validation financière, vous êtes à la veille de confirmer votre capacité à mener le projet immobilier grâce à une analyse des coûts de réalisation et des coûts d’opération. Pour y arriver, le site convoité doit être connu, les études environnementales doivent être faites, les travaux doivent être chiffrés et des bailleurs de fonds doivent être convaincus de l’importance de votre projet. Il est primordial de concevoir un montage financier qui permet de réduire au maximum l’endettement contracté. La recherche de cet équilibre sera au cœur des conditions de réalisation de la démarche. Les fiches B3, B4 et B5 abordent les principaux postes de dépenses et les principales stratégies pour financer la mise en œuvre et l’exploitation du projet.