Emphytéose
Le Code civil du Québec définit l’emphytéose comme étant « le droit qui permet à une personne, pendant un certain temps, d’utiliser pleinement un immeuble appartenant à autrui et d’en tirer tous les avantages, à la condition de ne pas en compromettre l’existence et à charge d’y faire des constructions, ouvrages ou plantations qui augmentent sa valeur d’une façon durable » (Art. 1195. Code civil du Québec).
Le contrat emphytéotique permet, par exemple, de conserver la propriété d’un site tout en fixant les usages qui se déploieront sur le site. Ce moyen juridique permet par exemple à une municipalité ou à une communauté de céder un terrain sous-utilisé ou un site religieux excédentaire à un utilisateur qui aura l’obligation d’y effectuer certaines améliorations et de le remettre, au bout d’un certain temps, avec les améliorations ainsi effectuées. Les emphytéoses sont prévues pour une période qui varie entre 10 et 100 ans.
Fiducie d’utilité sociale
La fiducie d’utilité sociale, qu’on appelle fiducie communautaire dans le langage courant, fait son apparition dans le Code civil du Québec en 1994. Méconnu et peu utilisé, ce véhicule juridique offre un potentiel extraordinaire pour la préservation du patrimoine, qu’il soit naturel, matériel ou immatériel. Cet outil permet de fixer des vocations sociales pour des sites, tout en assurant mode collectif de propriété et de gouvernance.
Notre rapport actuel à la propriété est construit sur le principe de possession, et la fiducie d’utilité sociale est une exception au Code civil du Québec puisque le patrimoine (matériel, comme une forêt ou un bâtiment, ou immatériel, comme des connaissances) est affecté à une vocation plutôt qu’au bénéfice direct d’une personne. Cette affectation peut être circonscrite dans le temps ou perpétuelle.
Les trois composantes d’une fiducie à utilité sociale sont les suivantes :
- Le constituant (celui qui cède ou vend son bien pour constituer la fiducie)
- Les fiduciaires (ceux qui administrent le bien selon les règles établies dans l’acte de constitution)
- Les bénéficiaires (la société ou un groupe large tel que les enfants, les personnes itinérantes, etc.).
La fiducie à utilité sociale est créée par contrat, et pour en changer le cadre, il faut l’autorisation d’un tribunal. La vocation du patrimoine, la gouvernance et le mode de nomination du conseil de fiduciaires sont inscrits dans l’acte constitutif. La vocation fixée est davantage de l’ordre de l’intention que de l’action précise prescrite par une mission. Pour changer l’affectation de la vocation, il faut recourir aux tribunaux. Il est donc fortement conseillé de recourir à une vocation qui traversera le temps.
Bien qu’il soit possible de contracter des emprunts hypothécaires en plaçant le patrimoine fiduciaire en garantie (doit être prévu dans l’acte constitutif), les institutions bancaires demeurent néanmoins frileuses vis-à-vis le financement de ce modèle. La multiplication du modèle pourra assurément participer à sa reconnaissance puis à son financement. Aussi, si les fiduciaires sont constitués en OBNL, les indemnités de taxes foncières s’appliqueront selon ce qui est prévu dans la Loi sur la fiscalité municipale.
Exemples : Fiducie foncière Angus (la plus importante au Québec), Fiducie de conservation des écosystèmes de Lanaudière, Fiducie du patrimoine culturel des Augustines, La Fiducie du Domaine Saint-Bernard constituée par la municipalité de Mont-Tremblant.
Pour en savoir plus :
- TIESS (Territoires innovants en Économie sociale et solidaire), les différents aspects juridiques et politiques des fiducies d’utilité sociale.
- Le Manuel d’antispéculation immobilière. Une introduction aux fiducies foncières communautaires (Écosociété, 2014) documente l’historique de l’évolution de ce modèle et peut servir de guide à son implantation.
Changement de zonage
Il arrive que certains axes des quartiers montréalais présentent un zonage de la famille habitation, ce qui permet de transformer les rez-de-chaussée traditionnellement commerciaux en résidences privées. Ce phénomène participe éventuellement à diluer le rayonnement local de tronçons qui présenteraient autrement un potentiel de pôle de services de proximité. Ces transformations en unités résidentielles s’effectuent souvent de manière irréversible et elles représentent une simple demande de permis de la part du propriétaire, mais participe pourtant à détricoter une trame d’activités commerciales et communautaires si importantes pour la vitalité des quartiers montréalais.
La carte interactive sur le site de la Ville de Montréal permet de consulter la fiche de zonage en vigueur dans la zone ciblée. Le code alphanumérique correspond aux usages prescrits : habitation, commerce, industrie, équipement collectif et institutionnel. Le lien menant vers le règlement d’urbanisme de l’arrondissement permet de consulter la description des usages prescrits et de cibler un zonage qui exclue la possibilité de transformer un rez-de-chaussée en résidence privée, comme c’est le cas pour la catégorie C.2A.
Une demande de modification du zonage nécessite d’attirer l’attention des élues et élus d’arrondissement. Une intervention des citoyennes et citoyens ou d’organismes à cet effet peut faire connaître le phénomène et mettre en lumière la simplicité de la solution règlementaire à adopter. Il est recommandé d’accompagner la demande d’une démonstration de l’importance de préserver la continuité commerciale d’un tronçon ciblé et de développer un court argumentaire qui rappelle la dynamique historique du tronçon ou de projeter une proposition pour un pôle d’activités et de services. Une fois le changement effectué, le nouveau zonage ne s’appliquera pas aux unités déjà transformées (droit acquis), à moins que celles-ci soient laissées vacantes pendant au moins un an.
Exemple : La rue Wellington (secteur Pointe-Saint-Charles) a procédé à un changement de zonage en 2015. Depuis ce changement, de nouveaux commerces de proximité se sont établis, ce qui n’était pas arrivé depuis plusieurs années avant le changement de zonage obligeant les propriétaires à combler leur rez-de-chaussée disponible avec des activités commerciales ou communautaires.
Droit de préemption
Le droit de préemption de la Ville de Montréal, aussi appelé droit de premier refus, lui est consenti par la Charte de la Ville de Montréal, métropole du Québec – http://legisquebec.gouv.qc.ca/fr/ShowDoc/cs/C-11.4 (articles 34 et 35). Le droit de préemption de la Ville de Montréal lui permet d’acheter certains immeubles en priorité sur tout autre acheteur, afin de réaliser des projets au bénéfice de la communauté.
Par exemple, un immeuble peut être acquis par la Ville de Montréal pour développer une voie publique ; aménager un espace public ou un parc ; développer de l’habitation comme du logement social ou communautaire ; programmer un équipement collectif ou institutionnel (bibliothèque, centre communautaire) ; conserver un immeuble d’intérêt patrimonial ; ou réaliser une réserve foncière.
Ce mécanisme a été utilisé à de nombreuses reprises : la planification de Lachine-Est ; l’hippodrome Namur-de la Savane ; la partie Nord de l’Île-des-Sœurs ; le secteur des rues Havre-Bridge et Wellington, dans Pointe-St-Charles ; secteur Bellechasse dans Rosemont ; le boulevard Assomption ; la rue Les Faubourgs, entre St-Hubert et Christophe-Colomb ; les secteurs Anjou-Langelier ciblés pour les futures stations sur la ligne bleue, Quartier-Latin.
Réserve foncière
« Réserve foncière » a deux significations : une signification en matière d’expropriation et une autre en matière d’aménagement urbain.
Dans un contexte d’expropriation, l’expression signifie « banque de terrains » que la Ville détient pour pouvoir favoriser un développement au bénéfice de tous et toutes. La procédure d’expropriation est stricte et entraîne l’obligation de paiement d’une indemnité au propriétaire exproprié. Les terrains ou bâtiments ainsi acquis peuvent être ensuite loués ou même donnés à des organismes sans but lucratif.
La deuxième signification de « réserve foncière » est prévue par la Charte de la Ville de Montréal (Article 144) et a pour effet d’imposer une pause sur le développement d’un terrain si la Ville estime que l’intérêt public sera mieux servi par un autre projet que celui mis de l’avant par le promoteur. L’application de cette mesure stoppe toute construction ou amélioration immobilière pendant une durée déterminée. Il peut s’agir d’un outil de négociation redoutable afin d’amener des promoteurs à consentir à un projet immobilier avec des retombées communautaires.
Pour en savoir plus, consultez La Loi sur l’expropriation et la Charte de la Ville de Montréal
Accords/Ententes de développement
Un projet de développement urbain est soumis à des consultations publiques (audience de l’OCPM) dès lors que le projet vise la réalisation d’un projet d’envergure ou de nature exceptionnelle (critères de l’article 89 de la Charte de la Ville de Montréal). Et si ce projet déroge au règlement d’urbanisme (en ce qui a trait au zonage, aux usages, ou aux normes d’implantation), c’est alors qu’il sera soumis à un accord de développement. Un accord de développement est un mécanisme selon lequel des bénéfices pour les communautés locales sont attendues.
Un accord de développement est signé entre la municipalité et le promoteur. Ce type d’entente comprend, entre autres, des modalités relatives à l’inclusion de logements sociaux et abordables, au développement durable, à l’aménagement de parcs et places publiques, au transport collectif, aux mesures de mitigation, au développement communautaire et à l’emploi. En contrepartie, la municipalité convient d’accorder les dérogations nécessaires pour réaliser le projet immobilier du promoteur.
Les organismes communautaires peuvent participer aux consultations publiques en formulant des retombées attendues par la communauté. Cela peut prendre la forme de cible pour du logement social et abordable, une programmation pour les parcs, des réserves de terrains pour des équipements publics et communautaires, par exemple.
L’accord de développement sur les Ateliers du CN fait cas de figure puisqu’une mobilisation communautaire et citoyenne à Pointe-Saint-Charles (Le Sud-Ouest) a mené à la cession du Bâtiment 7 à la communauté. Avec l’appui des autorités municipales, le promoteur a dû céder le bâtiment de 90 000pieds ainsi qu’un financement (1 000 000$) pour entamer les travaux de remise aux normes afin que le site soit un équipement socio-culturel. Ces conditions sont devenues incontournables et ont été conclues lors de la signature de l’accord de développement en 2012, après 7 ans de mobilisation. Le Bâtiment 7 a ouvert ses portes en 2018.
Exemples : En plus du cas de figure de l’accord de développement sur les Ateliers du CN, il y a l’accord de développement des Bassins du nouveau Havre, le nouveau site de Radio-Canada, la Carrière Saint-Michel, et le 1420 boulevard du Mont-Royal qui ont fait l’objet d’un accord de développement.
Outils prévus par la Loi sur l’Aménagement et l’urbanisme
La Loi sur l’Aménagement et l’urbanisme propose différents outils de planification d’un territoire ou d’un secteur qui peuvent éventuellement inclure le développement d’infrastructures pour les organismes communautaires ou à but non lucratif.
Il y a notamment les Programmes particuliers en urbanisme (PPU) ou les Plans de développement urbain, économique et social (PDUES) qui sont portés par un arrondissement afin de prévoir l’aménagement d’un secteur. Par exemple, c’est dans le cadre du PPU du Quartier des spectacles que de nombreuses immeubles et lots ont été acquis, puis convertis pour accueillir des activités artistiques et culturelles.
Un Plan d’aménagement d’ensemble (PAE) est une planification détaillée réalisée par une municipalité afin d’assurer un développement cohérent et durable d’un territoire, mais dont le développement est instigué par un ou plusieurs promoteurs (par exemple : zones industrielles à requalifier, projet de villégiature, flanc de montagne qui requiert la protection du milieu naturel, etc.). Les PAE participent à établir des critères d’aménagement et de valorisation du secteur et qui encadreront le projet déposé par le promoteur.
Pour ces différents exercices de planification du territoire, une consultation publique est obligatoire. Alors que les besoins de locaux communautaires sont souvent peu reconnus et peu documentés par les décideurs publics, ces moments stratégiques de planification peuvent permettre de formuler des cibles concrètes pour le développement d’espaces dédiés aux activités communautaires et à but non lucratif.
Pour en savoir plus, consultez le règlement sur les plans d’aménagement d’ensemble, sur le site du Ministère des Affaires municipales et de l’Habitation.